Często zadawane pytania

Nie ma obowiązku zlecania usług adwokata lub radcy prawnego, jednak gorąco polecamy.  Istnieje wiele rzeczy, które muszą być sortowane i sprawdzone, gdy kupujesz nieruchomość, i to najlepiej mieć osobę prawną patrząc na swoje interesy, które mogą sprawdzić wszystko na nieruchomości i upewnić się, że wszystko jest zrobione poprawnie, tak aby uniknąć jakichkolwiek problemów w przyszłości.  Zajmie się również całą papierkową robotą, przetłumaczy dla Państwa tak, abyście Państwo w pełni wszystko zrozumieli i nie podpisali czegoś, czego nie powinniście, zajmie się płatnościami podatkowymi, pomoże Państwu uzyskać numer NIE, może reprezentować Państwa z pełnomocnictwem, abyście Państwo nie musieli się o nic martwić, przygotuje akty notarialne, zarejestruje nieruchomość w Urzędzie Ksiąg Wieczystych itp. W Azafran Estates możemy skontaktować Cię z renomowanymi adwokatami, którzy mówią w Twoim języku, tak aby zakup Twojego nowego domu w Hiszpanii był całkowicie bezproblemowy.

NIE (Número de Identificación de Extranjeros) jest numerem identyfikacyjnym dla obcokrajowców i jest niezbędny do zarejestrowania się w hiszpańskim Urzędzie Skarbowym oraz obowiązkowy przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.  NIE jest numerem identyfikacyjnym, o który należy ubiegać się osobiście w Urzędzie ds. Cudzoziemców lub na posterunku policji krajowej.  Mimo, że NIE wymaga osobistego złożenia wniosku, można go uzyskać bez przyjazdu do Hiszpanii, jeśli adwokat posiada pełnomocnictwo. Ze względu na duże zapotrzebowanie na NIE, procedura może być czasem trudna i długa, dlatego radzimy, aby adwokat zajął się wnioskiem o NIE w Twoim imieniu, korzystając z pełnomocnictwa, co pozwoli Ci zaoszczędzić wiele czasu i kłopotów.  Można również uzyskać NIE poza Hiszpanią w hiszpańskich konsulatach zagranicznych, jednak proces ten może być bardzo długi.

Koszty zakupu:

Zakup nieruchomości wiąże się nie tylko z kosztami samego domu. Podobnie jak w kraju ojczystym, istnieje szereg dodatkowych kosztów, które należy uwzględnić w budżecie. Radzimy, abyś dodał około 14% do ceny nieruchomości jako przybliżony przewodnik. Na te 14% składają się:

Koszty zewnętrzne

Największe koszty zewnętrzne dotyczą hiszpańskiego notariusza i hiszpańskiego rejestru gruntów.

Skala opłat notarialnych jest ustalona przez prawo, a rzeczywista kwota do zapłaty będzie zależała od zakresu przepisów prawnych zawartych w akcie własności i wartości nieruchomości. Jako wskazówkę podajemy, że opłaty zaczynają się zwykle od 800 euro.

Hiszpański rejestr gruntów (Registro de la Propiedad) jest oficjalnym rejestrem, który chroni prawa właścicieli hiszpańskich nieruchomości. Akt własności musi być wpisany do lokalnego rejestru gruntów. Opłata zależy od wartości nieruchomości, ale zwykle zaczyna się od około 400 euro.

Istnieją inne dodatkowe koszty, które mają zastosowanie w niektórych przypadkach w zależności od indywidualnych okoliczności. Na przykład, jeśli nigdy wcześniej nie byłeś zainteresowany fiskalnie w Hiszpanii, będziesz potrzebował numeru NIE przed otwarciem konta bankowego lub zakupem nieruchomości.

Potrzebne jest również pełnomocnictwo, jeśli nie możesz być tu osobiście i musisz wyznaczyć zaufanego doradcę w Hiszpanii, który będzie działał w Twoim imieniu.  Zazwyczaj jest to adwokat.

Podatki

Oprócz wydatków zewnętrznych, należy również zapłacić podatki. Podatki zależą od tego, czy nieruchomość jest nowa czy odsprzedawana.

TABELA PODATKÓW OD NIERUCHOMOŚCI

Rodzaj nieruchomości 

Podatek do zapłaty

Nowe budownictwo 

IVA (VAT) 10% Opłata skarbowa (AJD) 1,5%* we Wspólnocie Walencji

Odsprzedaż 

ITP (podatek od przeniesienia własności) 10%* we Wspólnocie Walencji

Jeśli nieruchomość sprzedawana jest przez nierezydenta, zwyczajowo 3% ceny zakupu zatrzymywane jest przez prawnika działającego w imieniu kupującego. Jest to wymóg prawny i jest on płacony hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu na poczet podatku od zysków kapitałowych. Jeśli sprzedający nie osiągnął zysku, można domagać się jego zwrotu.

Opłaty prawne związane z procesem zakupu

Będziesz musiał również rozliczyć koszty opłat prawnych związanych z procesem zakupu. Ważne jest, aby zapewnić, że Twoje interesy są reprezentowane. Niezależny adwokat udzieli Ci porady i da pewność, że w trakcie procesu zakupu w Twoim imieniu sprawdzane są kwestie prawne. Upewnij się, że ktokolwiek, komu powierzysz tę bardzo ważną transakcję, stawia Twoje potrzeby na pierwszym miejscu i nie ma konfliktu interesów z innymi stronami. Ważne jest, aby być w stanie jasno komunikować się z prawnikiem, który najlepiej będzie native speakerem języka. Powinien on być częścią szanowanej i zaufanej firmy, specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Powinieneś otrzymać spersonalizowaną wycenę bez żadnych zobowiązań.

Jeśli kupujesz nową nieruchomość, będą również koszty aktywacji wody i elektryczności (i gazu w niektórych przypadkach), cena tego zależy od lokalizacji nieruchomości.  W przypadku nieruchomości używanej trzeba będzie zapłacić za zmianę własności wody, prądu i gazu.  Adwokaci zajmą się tymi zmianami za Państwa. 

Ponadto należy uwzględnić więcej, jeśli trzeba będzie umeblować mieszkanie lub chcieć dokonać jakichkolwiek zmian w nieruchomości.

Ibi/Suma (podatek od własności):

Jest to podatek komunalny obliczany na podstawie wartości, jaką Władze Lokalne przypisują nieruchomości (Podatek od nieruchomości), przy czym każda Władza Lokalna może swobodnie stosować swój własny współczynnik. Podatek ten płaci osoba, która została zarejestrowana jako właściciel nieruchomości od 1 stycznia danego roku.

Podatek dochodowy dla osób nie będących rezydentami: 

Nierezydenci muszą płacić ten podatek jako właściciele nieruchomości miejskich położonych na terytorium Hiszpanii. Dochód podlegający opodatkowaniu, który należy zadeklarować, jest sumą po zastosowaniu wartości podlegającej opodatkowaniu (wskazanej na potwierdzeniu zapłaty podatku od nieruchomości), stanowiącej procent ustalony według standardowej stawki 2%; w odniesieniu do nieruchomości, których wartość podlegająca opodatkowaniu została zweryfikowana, zmodyfikowana lub ustalona w procesie zbiorowej wyceny obowiązującym w danym roku podatkowym lub w ciągu poprzednich dziesięciu lat podatkowych, wartość ta zostanie ustalona według stawki 1,1%.

Przyjmuje się, że podstawa opodatkowania jest płatna w ciągu jednego roku kalendarzowego, tak więc jeśli tytuł własności do nieruchomości nie jest posiadany przez cały rok, będzie on płacony proporcjonalnie za dni, w których byłeś właścicielem nieruchomości. Od powstałej w ten sposób kwoty do zapłaty, zastosowana zostanie stawka podatkowa w wysokości 19% dla rezydentów krajów członkowskich UE, Islandii i Norwegii oraz stawka 24% we wszystkich innych przypadkach. Termin płatności to 31 grudnia każdego roku, a deklaracja podatkowa Self-Assessment (Form 210) musi być złożona w roku kalendarzowym od tej daty. Zeznanie Self-Assessment należy wysłać do wydziału mieszkaniowego Local Authority, w którym znajduje się nieruchomość.  Może w tym pomóc przedstawiciel podatkowy lub radca prawny.

PRZYKŁAD:

Nieruchomość posiada wartość podlegającą opodatkowaniu w wysokości € 54,000 przy założeniu, że została poddana przeglądowi w ciągu poprzednich 10 lat. Nieruchomość została zakupiona przez rezydenta UE w dniu 30/09/2022. W dniu 31 grudnia 2022 r. należny podatek zostałby obliczony w następujący sposób: Podstawa opodatkowania: € 54.000 X 1,1% X (92/365 dni) = € 149,72.

Kwota do zapłaty: 19% X €149,72 = € 28,45 do zapłaty w roku kalendarzowym 2022.

Opłaty wspólnotowe:

Na pokrycie kosztów utrzymania basenu, ogrodów, wspólnych rachunków za prąd i wodę, wind itp.

Woda, prąd i gaz

Możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii w taki sam sposób, jak w większości innych krajów. Jednak banki nie są już tak chętne do udzielania kredytów jak kiedyś. Oczekuje się, że będziesz w stanie wnieść duży depozyt i będą chcieli zobaczyć dowód dochodów, aby upewnić się, że jesteś w stanie zapłacić kredyt hipoteczny teraz i w przyszłości.

Kredyt hipoteczny nie może być zaciągnięty na dłużej niż 30 lat i musi być spłacony do wieku emerytalnego. Nowe przepisy chronią kredytobiorcę i kredytodawcę. Warunki kredytu hipotecznego muszą być wyjaśnione kredytobiorcy przez notariusza na kilka dni przed podpisaniem aktu notarialnego. Kredytobiorca podpisuje dokument potwierdzający akceptację warunków.

Jeśli rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinieneś:

- Zdecydować, o jaką kwotę prosić - należy wziąć pod uwagę wszystkie wydatki związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a także to, na jaką kwotę można sobie pozwolić miesięcznie ze swoich dochodów na odsetki

- Porównać oferty od różnych dostawców kredytów hipotecznych

- Upewnij się, że znasz wszystkie zasady i warunki wybranego przez siebie dostawcy usług hipotecznych

- Poproś o zdecydowaną ofertę, która zawiera wszystkie szczegóły i kompletną umowę.

Kolejne kroki obejmują:

- Po zaakceptowaniu przez Ciebie warunków kredytu hipotecznego przed notariuszem zostanie przygotowany akt notarialny.

- Podpisanie aktu hipotecznego odbędzie się w tym samym czasie co podpisanie aktu własności.

- Po podpisaniu aktu notariusz wyśle elektroniczną wersję aktu własności i aktu hipotecznego do rejestru gruntów, a następnie oficjalne dokumenty w formie papierowej.

Jeśli w pewnym momencie okaże się, że jesteś w stanie spłacić swoją hipotekę, to pamiętaj, że będziesz musiał poinformować o tym również Land Registry. Aby upewnić się, że zapisy są w porządku, przedstawiciel Państwa banku hipotecznego musi podpisać akt unieważnienia hipoteki w kancelarii notarialnej. Następnie może on zostać wysłany do rejestru gruntów.

Oprócz dodatkowych kosztów, które poniosą Państwo w związku ze spłatą kredytu hipotecznego, będą również koszty administracyjne naliczane przez kredytodawcę hipotecznego. Upewnij się, że masz jasność co do wysokości tej opłaty, ponieważ może ona wynosić około 2% wartości samego kredytu hipotecznego.

Wymagane dokumenty do sformalizowania kredytu hipotecznego:

- Stabilność zatrudnienia: która określa możliwość zadłużenia się na długi okres czasu.

- Roczny dochód: odcinki wypłaty lub ich odpowiednik.

- Zaplecze finansowe: brana jest pod uwagę dokumentacja finansowa klienta, która ujawnia wszelkie wcześniejsze zaległe płatności, opóźnienia w płatnościach itp. Instytucje finansowe zażądają od klienta zaświadczenia z banku, które zawiera informacje o jego sytuacji finansowej i poziomie narosłego zadłużenia. To pozwala im określić, czy klient jest w stanie zwiększyć swój poziom zadłużenia w stosunku do dochodów.

- Bogactwo: Inne posiadane nieruchomości oprócz tej, która ma zostać zakupiona.

- Poręczyciele: Są to inne osoby, które gwarantują spłatę kredytu hipotecznego.

- Dodatkowe gwarancje: plany oszczędnościowe, plany emerytalne, fundusze inwestycyjne itp.

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego:

- Koszty oceny.

- Opłaty prowizyjne za ustanowienie kredytu hipotecznego

- Opłaty prowizyjne za wykreślenie kredytu hipotecznego

- Obowiązkowe ubezpieczenia: zgodnie z przepisami obowiązkowe jest tylko ubezpieczenie od ryzyka pożaru, ale w praktyce wymagane jest również ubezpieczenie gospodarstwa domowego, a w niektórych przypadkach ubezpieczenie ochrony płatności.

- Inne udogodnienia: karty bankowe, opłaty za zlecenia stałe itp.

W Azafran Estates, współpracujemy z dobrze ocenianymi bankami, które mogą pomóc Ci w razie potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii.

Potrzebne będą:

Ważny paszport lub dowód osobisty

Numer identyfikacyjny dla cudzoziemców (NIE), który można uzyskać w konsulacie/ ambasadzie Hiszpanii lub z pomocą adwokata w Hiszpanii.

Hiszpańskie konto bankowe

Należy również ułatwić sobie dostęp do danych konta bankowego, z którego będą dokonywane płatności.

Zalecamy wyznaczenie adwokata, który pomoże Ci w całym procesie zakupu.

Proszę spojrzeć na nasz "przewodnik po zakupie nieruchomości w Hiszpanii" klikając tutaj